Hypotéky 2. díl

15.5.2016 Publikováno v Finance

V minulém díle jsem začal vysvětlovat pojmy, které banky používají při sjednávání hypoték. 

Dnes tedy pokračuji.

Fixace se říká době, po kterou vám banka zaručuje domluvenou a podepsanou sazbu. Většinou se udává v letech a běžná je fixace na 1 rok, 3 roky,
5 let a 10 let. Nikdy není předem zřejmé, jaká fixace pro vás bude nejvýhodnější. Zaměstnanec banky vám bude tvrdit, že je to ta delší pětiletá, protože to je super kšeft pro banku. Nezávislý poradce vám pravděpodobně poradí tu tříletou, protože ta se při zpětném pohledu na posledních 15 let asi nejvíce vyplatila klientům.  Já, poctivý finanční poradce, vám upřímně říkám, že nevím, která fixace je ta správná.Vždy bude záležet na aktuálním případu a na vaší životní situaci. Během fixace tedy máte zaručený úrok, ale na druhou stranu nemůžete bez souhlasu banky úvěr předčasně splatit

Předčasné splacení hypotéky znamená, že hypotéku zaplatíte dříve, než bylo dohodnuto. Nejlepším důvodem je, že vyhrajete ve loterii. Dalším častým důvodem může být refinancování hypotéky, případně prodej nemovitosti. Nejlepším okamžikem pro předčasné splacení hypotéky je právě konec fixace. Jinak hrozí zamítnutí ze strany banky, případně pokuta, která může jít i do statisíců.

Refinancování hypotéky je způsob, jak si hypotéku zlevnit.
V dnešní době, kdy se banky předhánějí ve snižování úrokových sazeb, je to velmi časté a pro klienty výhodné. Již mnohokrát jsem psal, že nejlepší doba, kdy začít přemýšlet o refinancování, je již jeden rok před koncem fixace. Je to bez stresu a je z čeho vybírat.

Float sazba je speciální úroková sazba, kdy neexistuje fixace. Tato sazba je historicky většinou nižší než běžné úrokové sazby s fixací. Pokusím se uvést zjednodušený příklad výpočtu float sazby. Float sazba se skládá ze dvou částí. První část je smluvní sazba, dohodnutá s bankou. Například
1 %. Druhá část float sazby je plovoucí a rovná se úroku, za který půjčuje Česká národní banka peníze komerčním bankám. Například 0,5 %. Takže aktuální float sazba bude pro klienta 1,5 %. V okamžiku, kdy ČNB tuto sazbu změní, změní se i float sazba pro klienta. Takže, pokud bude zítřejší sazba ČNB 2 %, bude úrok klienta 3 %. Toto se může zdát složité a nebezpečné, ale historicky se to velmi vyplácelo. Slušné banky mají v podmínkách navíc možnost, aby si klient v případě obav
z budoucího vývoje úrok zafixoval. Tuto float sazbu velmi doporučuji každému, kdo má v plánu v dohledné době zastavenou nemovitost prodat. Velmi těžko se totiž prodává byt či dům s hypotékou. Pokud máte float sazbu, není to žádný problém.

Doba splácení hypotéky. Toto je velký oříšek. Mnoho Čechů, Moravanů a Slezanů má v hlavě nastaveno pravidlo, že musí dluh zaplatit co možná nejdříve. Je to hezké pravidlo, ale funguje přesně podle přísloví „Dobrý sluha, zlý pán“. Pokud jde život podle plánu a nic špatného se po dobu splácení nestane, je to skvělé. Pokud se něco špatného, nebo dokonce něco hodně špatného stane, může být zle. Kratší doba splácení hypotéky totiž současně znamená vyšší splátku a tedy vyšší měsíční náklady. Pokud například klient přijde o práci, nebo je přeřazen na hůře placenou práci, pokud vážně onemocní, pokud se rozvede, ovdoví… dostane se pravděpodobně mezi dlužníky, a to může končit i exekucí. Je podle mého názoru lepší nastavit si splátky co možná nejnižší a současně si odkládat peníze stranou. Velká část bank dnes již umožňuje i mimořádné splátky zdarma, a tak může klient jednou za rok svůj závazek snížit třeba
o 10 %. Ale ve smlouvě má tu nižší splátku, takže je ve větším bezpečí.

Kolik si půjčit? To je důležitá otázka hlavně v případě stavby, rekonstrukce nebo v případě koupě domu a následné rekonstrukce. Pokud jde klient pro hypotéku rovnou do banky, jde většinou s jasnou představou, kolik chce. V bance to moc neřeší, protože je to jenom klient a hypotéku mu, pokud to jde, poskytnou. Pokud nakonec peníze klientovi nebudou na rekonstrukci či stavbu stačit, a tak je to skoro vždy, má dům třeba bez oken. Stávající banka ho pak s žádostí na navýšení vyžene. Klient si pak musí vzít za vysoké úroky spotřebitelský úvěr – a už se veze. Pokud takový klient přijde za správným, nejlépe poctivým poradcem, řeknu mu hned na začátku, že to znovu přepočítáme. Podle pravidla mé úžasné
a zkušené babičky vynásobíme předpokládané náklady dvěma a pak můžeme hledat správnou banku. Ta správná banka totiž, pokud bychom to trochu přehnali, umožní klientovi zdarma nevyčerpat třeba 20 % ze schváleného úvěru. A pokud bychom to přehnali moc, tak klient zaplatí třeba jen 1 % pokuty z nevyčerpané částky nad těch 20 %.  Klient je tak v klidu a má kde bydlet.

Dalimil Peša

poctivý finanční poradce

Tel.: 608 261 040

Mail: dalimil@dalimilpesa.cz