Už se mi párkrát stalo, že se mě klient zeptal: „Chci si vzít hypotéku, která banka je nejlepší?“ Nikdy jsem na to nedokázal odpovědět a ani nyní bych to nezvládl. Bank, které u nás poskytují hypotéky, je myslím šestnáct. Každá má obchodní podmínky na minimálně šest stránek drobného písma. Každá má několik sazeb a navíc probíhají různé akce atd. atd. Na čem tedy záleží? Podle mého názoru záleží na LTV, bonitě, sazbě, prescoringu, BRKI, NRKI, fixaci…. No a o tom to je. Dost často bankám není rozumět. Proto se pokusím dát hypotékám trochu smysl.
Bonita je pojem, který vyjadřuje, zda je klient schopen požadovaný úvěr splácet. Vy bance nahlásíte všechny vaše prokazatelné příjmy. Pomocí svého kalkulátoru vám pak banka spočítá, zda jste podle jejího názoru schopni hypotéku splácet. Je důležité vědět, že některé banky vám například u výživného na dítě uznají jen poměrnou část příjmu.
LTV vyjadřuje poměr výše úvěru k výši zajištění. Pokud si chcete půjčit 800.000 a hodnota bytu, který chcete zastavit, je 1.000.000, bude LTV 80 %. Obecně banky nejraději půjčují s LTV do 70 %. V tom případě také většinou nabízejí nejlepší sazby. Nejběžnější jsou hypotéky do 90 % LTV, ale u některých bank vám nepůjčí, pokud je LTV nad 80 %. Na druhou stranu jsou i banky, které vám půjčí i na 100 % LTV, ale musíte prokázat vyšší příjmy.
Prescoring je předběžné, případně prvotní posouzení klienta a zástavy. V této fázi klient podepisuje souhlas se zpracováním osobních údajů, nahlásí bance své příjmy, výdaje, závazky a svůj záměr. Banka v této fázi rozhoduje, jestli to s klientem „zkusí“, ale nic zatím neslibuje. Takže po úspěšném prescoringu se šance na úvěr zvyšuje, ale ještě to není jisté. Většina bank v této fázi nahlíží i do registru dlužníků, a na to je třeba si dát pozor. I tyto dotazy se v registrech dlužníků evidují a příliš mnoho dotazů může způsobit problém. Tím chci říci, že není dobrý nápad obejít všech šestnáct bank a všude požádat o úvěr.
BRKI je „bankovní“ registr dlužníků. Banky zde sdílejí informace o úvěrech, které klientům poskytly, a o tom, jak klient splácí. V registru jsou vidět i ručitelské závazky a kreditní karty. V tomto registru se projeví i splátka zpožděná o jediný den, takže je skutečně dobrý nápad posílat splátky s předstihem.
NRKI je „nebankovní“ registr dlužníků. Zde své informace sdílejí leasingové společnosti, úvěrové společnosti, vydavatelé kreditních karet, mobilní operátoři a dodavatelé energií. Pokud tedy klient pečlivě splácí úvěr, ale je neustále v prodlení s placením za mobil, může se to negativně projevit na jeho šanci získat hypotéku.
Solus je „smíšený“ registr dlužníků, kde svá data o dlužnících sdílejí banky, leasingové společnosti, telefonní operátoři, pojišťovny a další. O výpis z kteréhokoliv registru dlužníků si můžete požádat i sami. Na internetu je dostatek informací, případně vám je rád zašlu. Může to pomoci s výběrem té správné banky.
Externí odhad je nejběžnější způsob posouzení hodnoty zastavované nemovitosti. Odhad zpracovává externí spolupracovník banky. Seznam externích odhadců vám banka předá a vy si z něj můžete vybrat, nebo vám banka rovnou někoho přidělí. Externí odhad bývá většinou dražší než interní odhad, ale na druhou stranu externista většinou odhadne nemovitost na vyšší hodnotu, a to se může hodit.
Interní odhad zpracovává zaměstnanec banky na dálku. Klient předloží fotografie a popis nemovitosti a interní odhadce nemovitost ohodnotí, aniž by ji osobně navštívil. Tento způsob bývá levnější a rychlejší, ale odhadnutá cena je většinou nižší než u externího odhadu. Interní odhad je vhodný, pokud si chce klient půjčit na menší rekonstrukci již hotové nemovitosti. Pokud například klient vlastní byt v hodnotě 1.000.000 Kč a chce si půjčit 150.000 na výměnu oken.
Úroková sazba p.a. a RPSN jsou na internetu nejspíš nejlépe vysvětlené pojmy, takže jen napíšu svůj názor. Pokud má klient dostatečné příjmy, naprosto čisté registry dlužníků, dostatečné vlastní zdroje a LTV do 70 %, je pro něj úroková sazba důležitá. Pokud je tomu jinak, jsou důležitější ostatní podmínky bank a tedy to, ve které bance má klient největší šanci úvěr získat. Neúspěšné pokusy o získání hypotéky jsou pro následující banky podezřelé a šance na získání se snižuje. Není to oficiální informace, ale po třech neúspěšných pokusech bude vaše šance velmi malá.
Dalimil Peša
poctivý finanční poradce
Tel.: 608 261 040
Mail: dalimil@dalimilpesa.cz
Leave a reply
You must be logged in to post a comment.